Khi xảy ra tranh chấp đất đai, một trong những câu hỏi đầu tiên nhiều người đặt ra là: “Tôi có phải hòa giải tại UBND xã trước khi khởi kiện không?”
Câu trả lời là trong trường hợp thuộc phạm vi quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Tuy nhiên, cần hiểu đúng quy định này để tránh nhầm lẫn giữa tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở và hòa giải tại UBND cấp xã.
1. Hòa giải tranh chấp đất đai có phải là thủ tục bắt buộc không?
Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở, hòa giải thương mại hoặc các cơ chế hòa giải khác.
Đây là những hình thức hòa giải mà các bên có thể lựa chọn nhằm giải quyết tranh chấp mà không cần đưa vụ việc đến cơ quan có thẩm quyền. Nhưng khoản 2 Điều 235 có quy định khác: “Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.”
Vì vậy, cần phân biệt:
- Tự hòa giải
→ Được pháp luật khuyến khích.
- Hòa giải ở cơ sở hoặc cơ chế hòa giải khác
→ Có thể được các bên lựa chọn.
- Hòa giải tại UBND cấp xã theo Điều 235
→ Là bước phải thực hiện trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc trường hợp luật định.
2. Hòa giải tranh chấp đất đai được thực hiện ở đâu?
Đối với trường hợp phải thực hiện hòa giải theo khoản 2 Điều 235, việc hòa giải được tiến hành tại: UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. Thành phần Hội đồng theo quy định gồm:
- Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã làm Chủ tịch Hội đồng;
- Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã;
- Công chức làm công tác địa chính;
- Người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng thửa đất tranh chấp, nếu có.
3. Trình tự hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã
Có thể hình dung quá trình này theo 5 bước:
01 — Gửi đơn yêu cầu hòa giải
Một bên hoặc các bên tranh chấp gửi yêu cầu hòa giải đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
02 — Thành lập Hội đồng hòa giải
Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải để tiến hành giải quyết vụ việc theo quy định.
03 — Xác minh và thu thập thông tin
Hội đồng hòa giải xem xét các thông tin liên quan đến nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, hiện trạng và những tài liệu mà các bên cung cấp.
04 — Tổ chức hòa giải
Các bên được tạo điều kiện trình bày ý kiến, đưa ra tài liệu và trao đổi về phương án giải quyết tranh chấp.
05 — Lập biên bản hòa giải
Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản và thể hiện việc hòa giải thành hoặc không thành.
4. Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã mất bao lâu?
Theo điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải. Đây là thời hạn mà người có tranh chấp nên lưu ý khi theo dõi quá trình giải quyết.
Tuy nhiên, trên thực tế, thời gian xử lý vụ việc có thể còn phụ thuộc vào tính chất tranh chấp, tài liệu cần xác minh và tình hình thực tế tại địa phương.
5. Hòa giải thành thì giải quyết thế nào?
Nếu các bên đạt được thỏa thuận, kết quả hòa giải được lập thành biên bản.
Trong trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, pháp luật còn quy định về việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo kết quả hòa giải.
Cụ thể, trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản này đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Do đó, hòa giải thành không phải lúc nào cũng có nghĩa là vụ việc kết thúc ngay tại buổi hòa giải. Nếu thỏa thuận làm thay đổi hiện trạng hoặc quyền sử dụng đất, có thể còn những thủ tục tiếp theo cần thực hiện.
6. Nếu hòa giải không thành thì phải làm gì?
Đây là tình huống khá phổ biến. Nếu các bên không thống nhất được phương án giải quyết, UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành.
Khi đó, tùy vào bản chất tranh chấp, giấy tờ về quyền sử dụng đất và các điều kiện pháp lý khác, người có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể lựa chọn hoặc thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Điều quan trọng là không nên mặc định rằng mọi trường hợp đều phải khởi kiện ngay tại Tòa án. Trước khi thực hiện bước tiếp theo, cần xác định chính xác:
- Tranh chấp đang thuộc loại nào?
- Yêu cầu của người tranh chấp là gì?
- Các bên có Giấy chứng nhận hay giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không?
- Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết?
- Hồ sơ, chứng cứ hiện có đã đủ chưa?
Đây là lý do việc xác định đúng bản chất vụ việc ngay từ đầu rất quan trọng.
7. Nếu một bên không đồng ý ký biên bản hòa giải thì sao?
Đây cũng là vấn đề có thể phát sinh trong thực tế. Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản.
Trong trường hợp đó, Chủ tịch Hội đồng và các thành viên tham gia hòa giải vẫn ký vào biên bản, UBND cấp xã đóng dấu và gửi biên bản cho các bên tranh chấp.
Vì vậy, việc một bên không ký biên bản không đồng nghĩa với việc quá trình hòa giải không thể được ghi nhận.
8. Có phải hòa giải lại tại UBND cấp xã nếu khởi kiện lại vụ án không?
Không phải trong mọi trường hợp. Theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán/Tòa án nhân dân tối cao được công bố, nếu vụ việc trước đó đã được hòa giải tại UBND cấp xã và sau đó vụ án được khởi kiện nhưng bị đình chỉ, khi khởi kiện lại nếu nguyên đơn, bị đơn, đối tượng tranh chấp và quan hệ tranh chấp không thay đổi thì không phải hòa giải lại tại UBND cấp xã.
Điều này cho thấy biên bản hòa giải trước đó có thể có ý nghĩa trong quá trình xử lý vụ việc.
9. Có nên thuê luật sư ngay từ giai đoạn hòa giải không?
Không phải trường hợp nào cũng cần thuê luật sư. Nếu tranh chấp đơn giản, các bên có thiện chí và có khả năng tự thỏa thuận, bạn có thể tự tham gia quá trình hòa giải.
Tuy nhiên, nên cân nhắc trao đổi với luật sư trước khi hòa giải nếu:
- Tranh chấp liên quan đến diện tích đất lớn hoặc tài sản có giá trị cao;
- Có tranh chấp về nguồn gốc đất;
- Không rõ ai có quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ về đất không đầy đủ;
- Có tranh chấp về ranh giới;
- Đất là di sản thừa kế;
- Có giao dịch mua bán, chuyển nhượng bằng giấy viết tay;
- Một bên đã có luật sư hoặc đang chuẩn bị khởi kiện;
- Bạn không biết nên đưa ra yêu cầu gì tại buổi hòa giải.
Trong những trường hợp này, luật sư có thể giúp bạn xác định vấn đề pháp lý, xem xét chứng cứ và chuẩn bị phương án trước khi bước vào quá trình hòa giải.
10. Cần chuẩn bị gì trước khi hòa giải tranh chấp đất đai?
Bạn nên tập hợp những tài liệu mình đang có, chẳng hạn:
Giấy tờ về đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ về nguồn gốc đất;
- Hồ sơ địa chính;
- Các giấy tờ mua bán, chuyển nhượng;
- Giấy tờ giao đất, cho tặng, thừa kế.
Tài liệu về tranh chấp
- Đơn từ đã gửi;
- Biên bản làm việc;
- Văn bản của UBND;
- Biên bản hòa giải trước đó nếu có;
- Hình ảnh hiện trạng;
- Sơ đồ, bản đo đạc;
- Tin nhắn hoặc tài liệu trao đổi giữa các bên.
Bạn không nhất thiết phải có đầy đủ hồ sơ mới có thể liên hệ luật sư. Nếu chưa biết mình cần chuẩn bị những gì, bạn có thể trình bày diễn biến vụ việc và cung cấp những tài liệu hiện có để luật sư xác định thêm.
11. Những sai lầm nên tránh khi hòa giải tranh chấp đất đai
Tự ý xây dựng hoặc phá dỡ công trình đang tranh chấp
Việc tự ý thay đổi hiện trạng có thể khiến việc xác minh vụ việc trở nên phức tạp hơn.
Chỉ trình bày bằng lời nói mà không chuẩn bị tài liệu
Trong tranh chấp đất đai, giấy tờ và chứng cứ có thể đóng vai trò rất quan trọng.
Không xác định rõ mình đang yêu cầu điều gì
“Đòi lại đất” có thể chưa phải là cách xác định đầy đủ yêu cầu pháp lý của một vụ việc.
Ký biên bản mà chưa đọc kỹ
Bạn nên đọc kỹ nội dung biên bản trước khi ký và yêu cầu ghi nhận đầy đủ những vấn đề mà mình cho rằng chưa chính xác.
Chờ đến khi vụ việc ra Tòa mới bắt đầu chuẩn bị
Nếu tranh chấp có dấu hiệu phức tạp, chuẩn bị sớm thường giúp bạn chủ động hơn về tài liệu và phương án xử lý.
12. Hòa giải tranh chấp đất đai có phải là bước cuối cùng không?
Không. Hòa giải tại UBND cấp xã là một bước trong quá trình giải quyết tranh chấp đối với những trường hợp thuộc quy định của Điều 235.
Nếu hòa giải không thành, vụ việc có thể tiếp tục được giải quyết theo cơ chế và thẩm quyền phù hợp với loại tranh chấp.
Do đó, sau khi nhận biên bản hòa giải không thành, bạn không nên chỉ nghĩ: “Hòa giải không được thì thôi.”
Mà cần xác định bước tiếp theo là gì và mình cần chuẩn bị gì.
Khi tranh chấp đất đai không thể tự hòa giải
Nếu bạn đang có tranh chấp đất đai nhưng chưa biết:
- Có cần hòa giải tại UBND cấp xã hay không;
- Hồ sơ hiện tại đã đủ chưa;
- Yêu cầu của mình nên xác định như thế nào;
- Sau hòa giải không thành thì phải làm gì;
- Có nên khởi kiện hay lựa chọn phương án khác;
bạn có thể trao đổi với luật sư để đánh giá vụ việc trước khi thực hiện bước tiếp theo.
Mỗi tranh chấp đất đai có thể khác nhau về nguồn gốc đất, giấy tờ, quá trình sử dụng và chứng cứ. Vì vậy, không nên áp dụng một cách xử lý giống nhau cho mọi trường hợp.
